【中古マンション投資】
◆物件選びのポイント
（1）長期修繕計画がしっかりしているか、充分な修繕積立金が準備されているか
修繕時期と一時金の徴収予定の有無、建物の適切な時期の適切なメンテナンスは、建物を長持ちさせるだけでなく、長期的な費用の節約にもなります。
購入早々に大規模修繕の時期に当たると、購入諸費用のほかにも出費が重なってしまいます。
（2） 管理体制と管理費や共益費のバランス
管理会社の管理の内容と範囲が適切で、費用とのバランスが取れているかを判断します。
（3）設計図書や施工写真、修繕記録などの保管状況
社会のニーズに合わせて用途変更したり、改装したり、耐震性などを高めたりする時の工事に必要であるばかりでなく、図書の適切な保存は建物の適切な管理にもつながります。
保管状況を確かめましょう。
（4）入居者やテナントの詳細及び契約形態
すでに入居している入居者やテナントの賃料や共益費などの支払い状況などに、注意してください。
修繕時期と一時金の徴収予定の有無、建物の適切な時期の適切なメンテナンスは、建物を長持ちさせるだけでなく、長期的な費用の節約にもなります。
購入早々に大規模修繕の時期に当たると、購入諸費用のほかにも出費が重なってしまいます。
◆メリット
（1） 購入価格が安い
中古物件は新築物件と比較して価格が安くなります。小額での不動産投資が可能というわけです。
（2） 新築のものよりも利回りが高いことが多い。
家賃収入が同じでならば、価格の安い中古物件のほうが表面利回りは当然のことながら多くなります。
しかし、新築物件よりも管理費などが高くなることが多い面もあります。
（3） 実際に、建物、管理状況、利用状況や空室状況等をに見ることができる。
中古物件はすでに稼動し、建物や管理の状態、利用状況や空室の割合を実際に確認して判断することが出来ます。
◆デメリット
リフォームや管理費が、新築マンションと比べると高くなります。それに耐用年数です。当然ですが、古い物件ほど、耐久性がなくなります。
コストがそれだけかかるということにつながってきます。あまりにも古いと住宅ローンの控除が受けられなくなりますから気をつけましょう。
節税効果はありますが、新築と比較すると、やや見劣りします。このほか、中古の場合には立地条件と周りの環境が大きく影響します。確認を怠らないようにしましょう。
【新築マンション投資】
◆物件選びのポイント
（1）設計書などをしっかり確認する
新築マンション等の場合、建築中に契約する場合も少なくありません。大きな投資ですので、モデルルームなどに常備してある設計図書
などを専門家とともに確認するくらいのバイタリティーが必要です。
（2） 管理会社のチェックを忘れない
当面予定されている管理会社が充分な実績があるかをチェックしておきましょう。家賃保証などの契約を結ぶ場合は、その実績も確認しておきましょう。
（3） 設計や施工会社の実績や信用性のチェックも忘れない
◆メリット
（1） 耐用用年数が長い。
当然ながら、新築マンションは中古マンションに比べて、耐用年数は長くなります。
これは、不動産を長期保有することができ、長い間、家賃収益を得ることが出来るということです。
また、売却する際、中古マンションに比べ、高く売ることが、可能となります。
（2） 設備などが、充実している場合が多い。
新築マンションでは、その時点の最新の設備が備わっていることがほとんどです。オートロックや２４時間セキュリティなどの防犯対策、宅配ボックスや、水周りなどの設備等、中古物件に比べて、充実しています。
（3） 中古物件よりも空室可能性は低い。
賃貸物件を探している人は、予算や場所をクリアした場合、まず、中古物件よりも新築物件を選びます。
すなわち、新築物件のほうが中古物件に比べて、空室になる可能性は低いということです。
（4）値下がり率が少ない
新築の場合、最新の設備が整っていることが多いことも魅力でしょう。ペットが可能であったり、駐車場の確保も比較的容易です。セキュリティ面に関しても、中古にはないものが用意されています。
共有施設なども完備されていることが多く、安全な暮らしができるメリットがあります。
◆デメリット
新築マンションは中古と違い、物件を確認できないことが多くあります。完成するまでにきちんと計画を立てておくことが重要となります。
費用も高くなり、入居までに時間がかかるということも欠点です。室内屋マンション全体のことが良く分かりません。管理についても分からないことが多くなります。
長期的にみると、中古マンションよりは安定性があります。
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